Прогноз цен на недвижимость на 2019-2020 год, на что будут расти цены

Тема цены на недвижимость волнует людей, собирающихся ее приобретать или продавать. В реалиях нестабильной экономической ситуации и отголосков недавнего экономического кризиса люди озадачены вопросом о том, выгодно ли совершать сделки с недвижимостью в краткосрочном периоде или целесообразно отложить свои намерения до лучших времен. Какими будут цены на рынке жилья в 2019-2020 году? Рассмотрим факторы, влияющие на стоимость жилых объектов на первичном и вторичном рынках. Опираясь на мнения экспертов, выделим основные направления развития ситуации в этой сфере.

Ситуация, сложившаяся на жилищном рынке сейчас

Экономический кризис 2014 года до сих пор оказывает свое негативное влияние на рынок недвижимости в России. Постоянное снижение реальных доходов населения до 2017 года привели к снижению финансирования застройщиков. Упал денежный оборот в отрасли, жилые объекты стали возводиться в меньшем объеме.

В предыдущие два года (2017-2018) наблюдалась следующая ситуация:

  • Снизился суммарный объем площадей сдаваемых новостроек. Это говорит об ориентации людей на относительно малогабаритное и дешевое жилье.
  • Появилась существенная разница показателей по строительству в разных регионах страны.
  • Многие строительные компании, завершая строительство объекта, не спешили браться за новые из-за нестабильной экономической ситуации.
  • Реализовать новые квартиры стало тяжелее, особенно в Москве.

Сейчас происходят серьезные изменения условий на рынке, меняются они из-за действий государства.

Ужесточение законодательства

Участие строительных компаний в частичном финансировании проектов за счет долевого строительства будет прекращено к 2020 году. Это связано с введением поправок в законодательство, предполагающих переход на проектное финансирование и использование эскроу-счетов.

С января 2018 года введены следующие правила для строительных организаций:

  • финансовое участие застройщика в строительстве должно быть не менее 10% от стоимости проекта;
  • одно разрешение на постройку дает право на строительство только одного объекта;
  • банковские счета застройщика находятся под более тщательным контролем со стороны банка;
  • застройщиком сможет стать только организация с трехлетним опытом строительства многоэтажек, а в совокупности она должна построить не менее 10 тысяч квадратных метров жилых помещений.

Целью поправок является переход к более надежному и консолидированному рынку жилья. Дольщики получат гарантии того, что получат свое жилье. Консолидация произойдет по причине выхода мелких компаний с рынка и объединения крупных застройщиков в еще более крупные организации.

Влияют ли эти ограничения на стоимость жилья? По многим экспертным оценкам, безусловно, влияют. Объясняется это очень просто. При строительстве многоквартирного дома с участием капитала дольщиков, средства, полученные таким образом, являлись фактически бесплатными для строительных организаций. С этих денег не нужно было платить процент за пользование, как в случае с проектным финансированием. Эти финансовые потоки можно было сразу использовать для покупки стройматериалов и вспомогательного оборудования.

Что будет с недвижимостью в более жестких условиях? При новой системе застройщики вынуждены будут эти доли занимать у банка. Несмотря на то что обеспечением по кредиту им послужат деньги дольщиков на специальном счете в банке, и процент за пользование средств будет минимальным, за заемные средства, пока идет строительство (около 2 лет), придется переплатить от 15%. Следовательно, увеличится и себестоимость строительства. Чтобы вернуть эту разницу и извлечь наибольшую выгоду от продажи квадратных метров, застройщики не будут продавать жилье на стадии котлована, а предпочтут продавать уже обустроенные под ключ квартиры. Это, конечно, отразится на цене квадратных метров в многоквартирных новостройках. Она неизбежно поднимется.

Рост цен на недвижимость на первичном рынке по оценкам специалистов составит около 20% к 2020 году, когда жилье, построенное до изменения законодательства, будет полностью распродано.

Повышение НДС с 2019 года

В России с 2019 года повысилась ставка НДС с 18% до 20%.

Покупка-продажа недвижимости не сопровождается этим налогом. Однако, разница НДС скажется на себестоимости строительства проекта, так как застройщик будет приобретать стройматериалы и технику с включенным в цену НДС. Следовательно, для того чтобы нивелировать свои увеличившиеся затраты, он изменит стоимость жилья. Поэтому только один этот фактор приведет к подорожанию квартир в новостройках не на 2%, а на 5% и более, так как сработает еще и ценовой мультипликатор.

Ставка ипотечного кредитования

Нестабильность в экономике сказалась на снижении реальных доходов населения, спрос на недвижимость упал. Чтобы стимулировать население к покупке жилья, государство обеспечило снижение ипотечных ставок. Такие новости подняли привлекательность ипотеки. Существующие программы льготного кредитования семей с тремя и более детьми, военнослужащих и наличие особых условий при договоренности с застройщиками и так далее уже должным образом повлияли на спрос. В 2018 году Росреестр опубликовал информацию по Москве, где в октябре было зафиксировано самое большое количество сделок с недвижимостью за весь тот год. Подорожает ли стоимость квартир, напрямую зависит от спроса. Поэтому большая его величина влияет на удорожание недвижимости.

Факторы негосударственного влияния на цены рынка недвижимости

Существует еще несколько факторов, влияющих на ценообразование в жилищной сфере, которые не продиктованы государством на законодательном уровне. Рассмотрим их далее.

Строительство более качественного жилья

Застройщики стали предъявлять более высокие требования к качеству городской среды и инфраструктуры. Поэтому они и платят за эти условия более высокую цену. Как следствие, происходит удорожание квадратных метров в новостройках.

Инфляция

Этот фактор тоже стоит учитывать при решении отложить сделку с недвижимостью до лучших времен. Официально озвученные цифры говорят об инфляции в 4%. Государство будет стремиться поддерживать этот уровень, но в сложившейся ситуации нестабильности он может намного превысить это значение.

Уровень доходов населения

Снижающийся уровень реальных доходов будет тормозить рост цен на недвижимость, так как этот фактор влияет на потребительский спрос. Но тут государство, как было отмечено ранее, пытается повлиять на ситуацию стимулированием ипотеки. Что до недавнего времени у него неплохо получалось.

Регион и класс застройки

Перекос в цене, если сравнивать разные регионы России, сохраняется. Он может достигать существенных значений. Это зависит от экономической обстановки конкретной местности.

Класс жилья, конечно, тоже имеет значение. Так как при значительном увеличении цены за квартиры премиум класса, увеличение стоимости обычного жилья в сравнении с последними может быть не таким резким. Состоятельные люди готовы платить за комфорт и безопасность больше. А обычные покупатели в основном ориентируются на доступность приобретения недвижимости.

Прогнозы

Прогноз цен на недвижимость на 2019-2020 год неоднозначный.

Государственные структуры прогнозируют повышение цен к 2025 году, но утверждают, что оно будет плавным (в районе 2-3 процентов в год), так как подпадет под влияние выгодных ипотечных ставок.

Среди участников строительного рынка преобладает мнение о резком увеличении стоимости жилья на 20% к 2020 году. Прогноз аналитиков основывается на том, что строительные компании, скорее всего, предпочтут отказаться от какого-либо участия дольщиков (эскроу-счетов) и продавать уже готовое жилье, получая наибольшую выгоду от участия в строительстве. До 2020 года цены будут немного сдерживаться из-за ввода в эксплуатацию домов, строительство которых идет по старым правилам — с участием дольщиков.

Что ждет рынок вторичного жилья? На него все так же будет влиять уровень доходов населения, доступность ипотеки и экономическая ситуация в стране.

Рынок загородной недвижимости не пользуется популярностью, поэтому цены на дачи и загородные дома, вероятнее всего, не будут меняться или начнут снижение.

Из вышесказанного следует, что людям, собирающимся приобретать недвижимость и ориентирующимся на доступность жилья, стоит обратить внимание на объекты, которые строятся с участием дольщиков, пока они еще есть на рынке. Как только эти дома будут распроданы, стоимость жилья в новостройках заметно поднимется. На цену могут повлиять и другие факторы, связанные с экономическим состоянием страны.

Людям, которые готовы платить за безопасность и комфорт, можно подождать сдачи объектов, введенных после ужесточения законодательства.

В любом случае подход к каждой сделке с недвижимостью должен рассматриваться индивидуально. Покупателям стоит исходить из финансовых возможностей, гарантий трудоустройства при решении взять жилье в ипотеку, наличия другой недвижимости в собственности и других моментов. Продавцам, возможно, стоит подождать пока цены вырастут, чтобы извлечь наибольшую выгоду от реализации жилой собственности.

Что происходит на рынке недвижимости сейчас

В последние годы строительная отрасль характеризуется спадом, причем как по денежным показателям, так и по площади возведенной недвижимости. Причины негативных тенденций заключаются, прежде всего, в общем экономическом спаде, который отмечается с 2014 года. Серьезно влияет на финансовое положение застройщиков тот факт, что доходы населения в реальном исчислении падали вплоть до 2017 года. Существенное влияние на строительство оказали и проблемы на финансовом рынке.

Нехватка денег у населения и сложность получения кредитов привели к общему падению объема строительных работ:

Как видно, в 2014-2015 годах было введено больше всего жилой площади – были завершены проекты, начатые несколькими годами ранее. В денежном выражении в силу роста цен в строительной сфере присутствует положительный тренд:

Однако темпы роста объема работ в строительстве в 2014-2017 годах ниже темпа инфляции за тот же период (23,2% против 35,8%). Также на рост повлияло строительство крупных инфраструктурных проектов – Крымского моста, объектов ЧМ-2018 и других.

Негативные тенденции в экономике влияют и на положение застройщиков. С одной стороны, сокращается общее количество строительных компаний (на 20% только в 2016 году), но с другой – среди функционирующих организаций преобладают прибыльные:

Высокий удельный вес прибыльных строительных организаций – признак того, что большая часть строительных проектов успешно завершается, а проблема обманутых дольщиков будет проявляться реже.

Что касается жилого строительства, в 2017-2018 годах эксперты отметили такие основные тенденции, как:

  • снижение площади введенных многоквартирных домов – признак ориентации покупателей и застройщиков на меньшие по площади и более дешевые квартиры;
  • неравномерность показателей по регионам: в некоторых регионах экономическая обстановка такова, что количество введенной жилой площади снизилось на 25% при среднем спаде по стране в 2%;
  • ряд застройщиков после завершения имеющихся проектов не начинали новые, потому что не было уверенности в стабильности в будущем;
  • появились проблемы с реализацией квартир в завершенных домах (в особенности, в Москве).

Несмотря на это, средняя стоимость квадратного метра в новостройках по стране увеличивается.Эксперты отмечают, что причина этого – появление недвижимости сегмента «премиум», которая реализуется хоть и в небольших объемах, но по цене существенно превосходит комфорт-класс (эконом).

Как видно, реальные цены на новостройки по стране снижается: рост цен в 2014-2017 годах составил около 10% при инфляции в 35,8%.

Изменения в законодательстве с 2018 года

В сфере жилищного строительства в настоящее время преобладает модель финансирования по договорам долевого участия (ДДУ) – свыше 80% от общего объема возводимого жилья. Этот механизм регулируется Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Начиная с 2018 года модель долевого участия в строительстве претерпела значительные изменения. Согласно принятым поправкам к закону предполагается к 2020 году полностью отказаться от долевого участия в пользу проектного финансирования и использования экроу-счетов.

Однако и до этого момента для застройщиков введены дополнительные ограничения. Так, с 1 января 2018 года вводятся такие правила:

  • усилен контроль над счетом застройщика со стороны банка – банк сможет заблокировать любую транзакцию, которую посчитает подозрительной;
  • в каждом проекте застройщик должен внести собственные средства как минимум в размере 10% от проектной стоимости объекта;
  • запрещено строить несколько домов по одному разрешению на застройку;
  • застройщиком может быть только организация, работающая не менее 3 лет в строительстве многоквартирных домов и построившая не менее 10 тысяч квадратных метров жилья.
Читайте также:
Узнать решение по кредиту в банке «ВТБ»: способы

Эти ограничения косвенно влияют на стоимость жилья – теперь не каждый застройщик сможет осуществлять строительство по долевому участию. Если же строительная организация выбирает вариант строительства через эскроу-счета, затраты возрастают еще больше.

Согласно правилам, которые будут действовать для всех застройщиков по ДДУ с июля 2019 года, строительная организация сможет привлекать взносы дольщиков, но использовать их сможет лишь после того, как дом будет сдан в эксплуатацию.

Это нововведение непосредственно скажется на стоимости жилья на первичном рынке:

  • поскольку цикл строительства занимает приблизительно 2 года, застройщик будет вынужден привлекать банковские кредиты для финансирования работ. Предполагается, что деньги дольщиков на специальном счете будут использоваться как залог по кредиту, и ставка будет минимальной. Однако даже при условии привлечения кредита по ключевой ставке ЦБ РФ за 2 года застройщик заплатит около 15% в виде платежей за кредитные ресурсы;
  • далеко не каждый застройщик сможет работать по такой системе. Только организации с достаточным размером собственного капитала и хорошим кредитным рейтингом смогут работать по новым правилам. Как итог – сокращение предложения, что приведет к росту цен;
  • большая часть квартир будет реализовываться уже в готовом виде, что означает значительно большую цену, чем при покупке «на стадии котлована».

Преимущества у новой системы тоже есть, главное из них – более высокий уровень защиты прав покупателей. В теории, после полного перехода на модель проектного финансирования будет полностью устранена проблема обманутых дольщиков.

Таким образом, стоит ожидать роста цен на недвижимость по мере внедрения новаций в регулирование строительной отрасли. При желании купить жилье через механизм долевого участия еще можно, что при условии последующего роста цен может стать хорошей инвестицией.

Факторы роста цен на недвижимость

Изменения в законодательстве – один из главных факторов, которые повлияют на цену недвижимости в 2019 и последующих годах. Однако, по мнению большинства экономистов, такие изменения назрели уже давно.

Кроме законодательных норм, на конъюнктуру рынка недвижимости в России влияют и другие факторы:

  1. расходы на более качественную городскую среду и инфраструктуру;
  2. инфляция;
  3. спрос на недвижимость;
  4. состояние ипотечного кредитования.

Прежде всего, следует учитывать среднюю продолжительность цикла строительства (около 2 лет) – изменения цен в настоящее время частично связано с процессами, которые протекали ранее. Так, участники рынка связывают нынешний рост с тем, что в этот год завершаются проекты с более высоким качеством строительства и удобной инфраструктурой. С 2016 года реализуется приоритетный проект «Формирование комфортной городской среды и ЖКХ», и застройщики теперь в большей степени обращают внимание на состояние инфраструктуры, что влияет на цену жилья.

Макроэкономические факторы изменения цен на недвижимость тоже важны. В частности, по прогнозу ЦБ РФ инфляция составит в 2018 году и далее порядка 4% – это целевой уровень. С учетом этого изменится стоимость строительных материалов, труда, логистики и других составляющих, что повлечет рост цен на недвижимость в рамках инфляции.

Читайте также:
Почему не стоит обращаться к кредитным посредникам?

Спрос на недвижимость, в соответствии с экономическими законами, напрямую влияет на цену. Поскольку реальные доходы населения продолжают падать, цены на жилье не будут резко расти. Недостаток денег у населения государство пытается компенсировать через развитие ипотеки.

Ипотека напрямую влияет на уровень спроса на жилье, из чего формируется цена. Политика государства направлена на активизацию ипотечного кредитования и это увязывается с переходом на проектное финансирование для застройщиков. Реализуются программы льготной ипотеки (для молодых семей, военных и т.д.), также банки предлагают особые условия в сотрудничестве с застройщиками. Положительно влияет на развитие ипотеки и сохранение ключевой ставки на одном уровне даже в условиях обесценения рубля.

В итоге рыночная цена недвижимости подвержена влиянию двух основных факторов – законодательного регулирования и уровня спроса на жилье. Фактическая отмена долевого строительства и ожидания роста доходов населения означают, что вскоре цены на жилье будут продолжать расти.

Прогнозы цен на недвижимость

Официальные

Регулирование цен на недвижимость происходит по рыночным законам и государство не имеет прямого влияния на цены. Министерства и ведомства прогнозируют, как правило, макроэкономические показатели, которые прямо или косвенно влияют на рынок недвижимости.

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства регулярно оценивает средние цены на жилье и утверждает нормативные значения средней стоимости квадратного метра жилья. Эта величина используется для расчета субсидий. Однако прогнозированием цен на жилье Минстрой не занимается.

Министр строительства и ЖКХ Михаил Мень в докладе о перспективах развития жилищного строительства отметил, что его ведомство прикладывает все усилия, чтобы помочь застройщикам работать в новых условиях после изменения законодательства о долевом строительстве.

Агентство ипотечного жилищного кредитования («Дом.РФ») в представленной Стратегии развития жилищной сферы РФ на период до 2025 года прогнозирует ежегодный темп роста реальных цен на жилье в размере 2,2-3% до 2025 года. При том, что инфляция прогнозируется в размере 4% в год, в номинальном исчислении жилье будет дорожать на 6,2-7% в год.

Что касается спроса на жилье, глава Банка России Эльвира Набиуллина прогнозирует дальнейшее удешевление ипотечного кредитования, что в перспективе увеличит спрос. В этих условиях следует ожидать роста цен на недвижимость.

В целом официальные прогнозы основываются на том, что в ближайшие годы следует ожидать роста цен на недвижимость, однако этот рост не будет скачкообразным и компенсируется более выгодными условиями по ипотеке.

Участников рынка

Среди представителей строительной отрасли настроения более категоричные. Большая часть рынка ожидает вскоре ощутимое повышение цен на недвижимость, и связывает это повышение с отказом от долевого строительства.

Л. Цветкова, глава Ассоциации инвесторов Москвы, считает, что застройщики предпочтут вообще не связываться с эскроу-счетами, а будут продавать готовые квартиры. Это приведет к необходимости активно привлекать кредиты, к закономерному снижению числа участников рынка и, соответственно, к росту цен. Мелким застройщикам придется вообще покинуть рынок, их место займут крупные объединения, что поспособствует монополизации рынка.

Специалисты Группы «Эталон» прогнозируют рост цен на недвижимость в Москве на 20% в ближайшие 2 года. По мере того, как рынок будет освобождаться от недвижимости, построенной до ужесточения законодательства, будет расти средняя цена квадратного метра.

Некоторые эксперты считают, что будущий рост цен будет связан с циклическими колебаниями. Так, О. Репченко, руководитель консалтингового центра «Индикаторы рынка недвижимости» утверждает, что из-за превышения предложения над спросом сейчас цены на жилье находятся на низшей точке, а небольшой рост цен в ближайшее время будет связан с повышением ставки НДС с 18 до 20%. Серьезный рост цен начнется с 2020 года, когда построенная по старым правилам недвижимость будет распродана.

Читайте также:
Как перевести деньги с карты на карту через систему Яндекс.Деньги?

П. Самиев, управляющий партнер НРА, утверждает, что после замены фактически бесплатных для застройщика денег дольщиков на банковские кредиты под проценты, следует ожидать роста цен на жилье в 2019-2020 годах.

В сфере ипотечного кредитования участники рынка ориентируются на небольшое снижение ставок в ближайшие годы. Если Банк России продолжит политику стимулирования кредитования за счет снижения ключевой ставки, к началу 2019 года ожидается снижение средней ставки по ипотеке до 8,5% с нынешних 10%, что отмечает эксперт банка ДельтаКредит Н. Зубарев. Однако это снижение возможно только если не изменится внешняя среда.

Как видно, большинство экспертов ожидают роста цен на недвижимость в 2019-2020 годах, это неотвратимо в силу принятия поправок к закону о долевом строительстве.

Стоит ли спешить с приобретением недвижимости

Как следует из прогнозов большинства участников рынка, в 2019 и 2020 годах ожидается рост цен на недвижимость из-за вступления в силу поправок к законодательству о долевом строительстве, а также из-за других факторов, в том числе макроэкономических.

Поэтому для тех, кто хочет купить жилье по низкой цене стоит обратить внимание на проекты с долевым участием, которые до середины 2019 года еще могут быть начаты застройщиками. При этом нужно выбирать надежную строительную компанию, которая следует всем правилам долевого строительства, особенно вступившим в силу в начале 2018 года.

Эксперты ожидают, что застройщики будут использовать вариант с долевым строительством до тех пор, пока такая возможность будет. Поскольку при заключении договора долевого участия застройщик предлагает недвижимость по цене гораздо ниже, чем для готовых квадратных метров, этот вариант будет предпочтительнее в ближайшее время и для покупателей.

Вместе с тем нужно отметить, что к настоящему моменту процентные ставки по ипотечным кредитам достигли своих исторических минимумов. Поэтому покупка квартиры в кредит сейчас целесообразна: даже если ставки снизятся еще больше, в будущем можно будет рефинансировать ипотеку по более низкой процентной ставке.

Следовательно, дольщикам в 2018 году можно дать такие рекомендации:

  • при выборе застройщика обратить внимание на уже законченные им проекты, сопоставить плановый и фактический срок сдачи домов в эксплуатацию;
  • внимательно ознакомиться с проектной декларацией и с самим договором долевого участия. Важно, чтобы заявленный срок ввода в эксплуатацию дома был указан в договоре;
  • если жилье приобретается в ипотеку, можно узнать в разных банках о совместных предложениях с застройщиками. Кроме скидки от цены недвижимости можно получить еще и более низкую процентную ставку по кредиту;
  • для тех, кто предпочитает купить готовое жилье от застройщика, также есть выгодные предложения. Так, в Москве есть достаточно большое количество нераспроданных квартир в уже завершенных домах, на которые предлагаются хорошие скидки.

На фоне ухудшения внешнеэкономической ситуации, неустойчивости рубля и инфляции покупка квартиры – хороший способ сохранить свои деньги. А в условиях предстоящего роста цен вложения в недвижимость могут принести доход в будущем. Важно только выбрать надежного застройщика, который выполнит все свои обязательства.

источник:https://v-2020.org/ekonomika-2020?page3

Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до конца 2019 года

Что случится 1 июля

1 июля 2019 г. вступают в силу поправки в закон о долевом строительстве, предполагающие переход застройщиков на проектное финансирование и продажу квартир в новостройках по новым правилам, через эскроу-счета. Таким образом, привычная всем «долевка» совсем скоро должна уйти в прошлое. Во всяком случае — теоретически. Многие участники рынка в связи с этим уже не первый месяц пугают потенциальных покупателей неизбежным и резким ростом цен, дефицитом предложения, банкротством строительных компаний и т.п. Насколько оправданы эти страхи и что вообще случится с рынком после даты Х, рассказывают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Эскроу-счета и проектное финансирование

1 июля вступят в силу поправки к 214-ФЗ, согласно которым реализация строящегося многоквартирного жилья должна будет осуществляться через систему счетов эскроу. Согласно новой схеме, покупатели понесут свои деньги не напрямую застройщику, а положат их на специальный счет в банке, к которому девелопер получит доступ только после ввода дома в эксплуатацию и регистрации первого права собственности. Ну а если дом по каким-то причинам не будет достроен, покупатель просто заберет свои средства из банка. Ровно столько, сколько положил, – проценты по этому счету начисляться не будут. В случае банкротства банка – работать со счетами эскроу разрешено только достаточно надежным кредитным учреждениям, но мало ли что? — деньги вернет Агентство по страхованию вкладов. Правда, не более 10 млн руб.

По идее, такая схема исключает появление новых обманутых дольщиков. Конечно, защита не будет абсолютной. Есть вопросы по поводу ипотечных заемщиков, которые потеряют уплаченные банку проценты по кредиту в случае недостроя. Не до конца защищены и покупатели квартир стоимостью более 10 млн руб. – в Москве это значительная часть двушек и практически любая трешка экономкласса. О более дорогом жилье и говорить нечего… Тем не менее для большинства риски долевого строительства уйдут в прошлое.

Однако для девелоперских компаний новые правила означают потерю доступа к деньгам покупателей до завершения строительства. Поэтому схема финансирования стройки должна полностью измениться. Если раньше региональные застройщики могли войти в проект, имея 5-10%, а столичные – 15-25% от его себестоимости, а потом использовать бесплатные деньги дольщиков, то после 1 июля 2019 г. девелоперам по закону придется инвестировать в стройку не менее 15% собственных средств, а остальное занимать у банков.

По факту объем собственных инвестиций застройщиков, скорее всего, будет значительно выше установленной планки, потому что большинство проектов в стране не смогут получить проектное финансирование при минимальном уровне вложений. А так как у многих девелоперов нет нужного количества денег, существенная часть «собственных средств» тоже будет заемной.

Именно на банки, которые будут финансировать застройщиков и открывать эскроу-счета для покупателей, перейдут риски долевого строительства, которые раньше несли граждане-дольщики. Однако в отличие от последних – непрофессиональных инвесторов, банки – инвесторы профессиональные – бесплатно нести риски не собираются. По проектному финансированию они обещают ставки в районе 7-8% годовых. Стоимость мезонинных кредитов – на приобретение земли, проектные работы и т.п. — будет еще выше.

За рост стоимости финансирования стройки кто-то должен заплатить – либо девелоперам придется уменьшать свою маржу, либо покупатели будут платить за квартиры больше. Застройщики, естественно, не хотят делиться своими прибылями и обещают неизбежный рост цен после 1 июля – на 5-10-15%. А некоторые надеются и на 25%.

Правда, по данным независимых аудиторов, инвестиционный бюджет застройщиков после перехода на новые правила вырастет куда меньше, потому что ставки по проектному финансированию с использованием эскроу будут значительно ниже рыночных. Например, по расчётам Ernst & Young, стройка подорожает в среднем на 4,4%. На фоне других девелоперских рисков – неполучения разрешения на строительство, удлинения сроков реализации проекта и т.п. – это не такая уж фатальная сумма, считает партнер E&Y Ольга Архангельская.

Впрочем, застройщиков вполне можно понять. 4,4% — это средняя температура по больнице, в конкретных компаниях издержки могут вырасти значительно больше. Кроме того, кризисы 2008 и 2015 гг. существенно сократили рентабельность строительного бизнеса, а постоянное изменение государством правил игры вообще трудно совместимо с предпринимательской деятельностью (см. интервью гендиректора «Сити — XXI век» Антона Борисенко и гендиректора «СМУ-6 Инвестиции» Алексея Перлина). Однако желание переложить издержки на плечи покупателей отнюдь не означает реальную возможность это сделать.

Затраты застройщика – далеко не главный фактор, формирующий рыночную стоимость жилья. Особенно в Москве, где инвестиционная себестоимость строительства может составлять 100 000 руб. за метр или меньше, а продавать его будут за 200 000 руб. Цены на новостройки зависят прежде всего от баланса спроса и предложения. Когда, например, в 2015-м году из-за девальвации рубля у девелоперов резко увеличились расходы, цены на жилье не только не выросли, они упали более чем на 10%, так как объем предложения значительно превосходил объем платежеспособного спроса. Чтобы обеспечить устойчивый рост цен, нужно, чтобы все было наоборот. Однако пока до этого далеко.

Предложение

По итогам 2018 г. объем предложения новостроек в Москве увеличился почти на 50% по сравнению с 2015 г. По данным IRN.RU, в конце прошлого года только между Третьим транспортным кольцом и МКАД продавалось 1,781 млн кв. м новостроек. За I квартал 2019 г. их стало еще на 1,8% больше — 1,82 млн кв. м.

В целом на территории Москвы, включая Новую, в реализации находится примерно 18 млн кв. м первичного жилья (без учета апартаментов), сообщает Москомстройинвест. И вряд ли эти объемы резко сократятся в обозримом будущем. По словам заммэра столицы по вопросам градостроительной политики и строительства Марата Хуснуллина, только за последний год в Москве были выданы разрешения на строительство около 10 млн кв. м жилья. Количество разрешений за год увеличилось на 50%.

Многие участники рынка отмечают, что переход на проектное финансирование существенно ухудшит экономику строительных проектов и приведет к значительному сокращению объемов нового строительства, а следовательно, и предложения. Скорее всего, так бы и произошло, если бы переход на новую схему финансирования был тотальным, как это предполагалось в конце 2018 г. Процентов 10-20 столичных проектов могли просто не получить банковские кредиты для продолжения стройки.

Однако в последний момент федеральные власти решили серьезно смягчить условия реформы строительной отрасли — во избежание массового банкротства застройщиков. Согласно разработанному Минстроем и утвержденному в конце апреля правительством постановлению, квартиры в новостройках, готовых не менее чем на 30% и проданных не менее чем на 10%, можно будет и после 1 июля реализовывать без эскроу, по старой схеме — см. «Ажиотаж на рынке недвижимости закончится, а избыток предложения останется».

В результате, по оценке Москомстройинвеста, примерно 70% московских проектов будет достраиваться без эскроу, а остальные перейдут на новую схему финансирования. Марат Хуснуллин не исключает, что не все компании успеют пройти кредитные комитеты банков до 1 июля, однако не видит в этом большой беды, потому что на счетах девелоперов скопилось 350 млрд руб., которые они смогут использовать для продолжения стройки до получения банковского финансирования. Лишь шесть объектов общей площадью 230 тыс. кв. м вызывают беспокойство у московских властей. Это чуть более 1% от общего количества действующих разрешений на строительство.

В Подмосковье, где треть спроса на первичном рынке также приходится на москвичей, 70% застройщиков будут достраивать дома по старым правилам, остальные 30% перейдут на проектное финансирование. Как рассказал в интервью «Вести.Недвижимость» начальник Главного управления государственного строительного надзора Московской области Артур Гарибян, в зоне риска находятся около 60 проектов, которые возводят 30 застройщиков – 12% от общего числа работающих в регионе. То есть ситуация серьезнее, чем в Москве, но обвала рынка тоже не предполагает.

Спрос

По данным Росреестра, за 2018 г. продажи новостроек в Москве выросли на 47%, а число зарегистрированных прав в рамках сделок купли-продажи жилья на вторичном рынке увеличилось на 26%. Москва продолжает оттягивать на себя подмосковных покупателей: число ДДУ по жилью и нежилью в области сократилось за год на 9,8%. «Вторичка» выросла, но совсем незначительно – на 2,9%.

В докризисные годы столь значительное увеличение покупательской активности в Москве непременно привело бы к резкому росту цен. Самые дешевые сегменты первичного и вторичного рынка, где сосредоточен основной спрос, действительно подорожали – на 5-15%. Больше всего выросли цены на новостройки в Новой Москве, рядом с которыми открылось метро, — со 100 000 до 130 000 руб. за 1 кв. м в районе Саларьево. Однако в более дорогих сегментах цены либо стояли на месте, либо вообще ушли в минус. В результате по итогам 2018 г. «старомосковские» новостройки (без учета элитного центра), по данным аналитического центра www.irn.ru, в среднем подорожали с 200 000 руб. до 203 000 руб. за кв. м в, то есть лишь на 1,5%. На вторичном рынке цены выросли в среднем на 3,4%, до 172 300 за «квадрат» по индексу IRN.RU.

Учитывая, что инфляция в 2018 г. составила 4,3%, в реальном выражении столичное жилье в 2018 г. продолжало дешеветь.

В январе-мае 2019 г. темпы роста спроса на недвижимость в Москве снизились, но все еще оставались значительными: количество ДДУ с начала года увеличилось на 23%, сделок на «вторичке» — на 11%. Цены растут, но вяло: столичная «вторичка» подорожала на 1,7%, что ниже инфляции (+2,4%), а новостройки прибавили только 2,5-3%.

Примечательно, что, несмотря постоянный рост числа ДДУ с 2016 г., рынок остается затоваренным. По словам директора bn.MAP.pro Сергея Лобжанидзе, до 30% первичного предложения в Москве приходится на квартиры в сданных домах. То есть застройщики не успевают распродать в среднем почти треть лотов до ввода дома в эксплуатацию.

Еще хуже ситуации со спросом выглядит, если рассматривать ее в разрезе отдельных проектов. По данным «Метриум», в «старой» Москве 81% всех заключенных ДДУ в I квартале 2019 г. пришлось на 72 проекта из 330 представленных на рынке. Причем 31% всех ДДУ собрали 15 новостроек. На территории Новой Москвы 50% продаж обеспечили семь проектов. На них приходится около 25% от общего количества проектов в продаже по ДДУ, подсчитали в «Бон Тон». В Московской области 50% продаж концентрируют 27 проектов — 12% от общего количества проектов в продаже по ДДУ (см. «Новостройки в Москве и Подмосковье пользуются очень точечным спросом»).

Таким образом, рост спроса в среднем по рынку обеспечивают несколько самых удачных в плане сочетания цены и качества проектов. А остальные новостройки столичного региона на самом деле продаются плохо или очень плохо. Причина лежит на поверхности: темпы роста нового строительства сильно превышают темпы роста спроса. Что неудивительно: при огромном потенциальном спросе на жилье реальные доходы населения за последние пять лет сократились на 11% и продолжают падать – за I квартал 2019 г. показатель просел на 2,3% по сравнению с 2018 г.

На этом фоне главным инструментом поддержки спроса в последние годы стала ипотека, ставки по которой к сентябрю 2018 г. опустились до минимальных 9,05% на первичном рынке и 9,5% на вторичном, по данным ЦБ. Впрочем, если бы ипотека так и продолжала дешеветь, уровень покупательской активности по итогам 2018 г., скорее всего, был бы ниже. Однако из-за угрозы введения Соединенными Штатами санкций в отношении российского госдолга в августе 2018 г. резко ухудшилась ситуация на финансовых рынках, что заставило Центробанк поднять ключевую ставку в сентябре. В результате ставки по кредитам для населения, в том числе ипотечным, пошли вверх. Это подстегнуло отложенный спрос – люди побежали покупать квартиры, пока ипотека не подорожала еще больше. По данным столичного Росреестра, в октябре количество ипотечных сделок увеличилось сразу 96,4% по сравнению с тем же месяцем прошлого года, при том что число новых прав на вторичном рынке выросло на 40,9%, а ДДУ – на 58,1%.

С осени 2018 г., после двух раундов повышения ключевой ставки ЦБ, ставки предложения по ипотеке выросли на 1-1,5 п.п. При этом по 40,7% ипотечных кредитов, выданных в РФ в I квартале 2019 г., первоначальный взнос был ниже 20%. Люди вынуждены брать такие займы из-за отсутствия накоплений. А чтобы как-то компенсировать рост ставок, они оформляют кредиты на все более длительные сроки. По данным Центробанка, за последний год средний срок ипотечного кредита увеличился на два года, рассказал партнер, руководитель департамента исследований и аналитики по Восточной Европе Cushman & Wakefield Денис Соколов на конференции РБК.

В первые месяцы 2019 г. рынок недвижимости московского региона не ощущал подорожания ипотеки, потому что большинство кредитов выдавались по ставкам, зафиксированным еще в 2018 г. (банковское одобрение действует до трех месяцев). Однако весной на «вторичке» появились признаки грядущей стагнации – не только из-за роста ипотечных ставок, но и в связи с вымыванием наиболее доступного предложения (см. «Квартиры в Москве и Подмосковье в марте-апреле 2019 года: рынок сжался как шагреневая кожа»). А в мае 2019 г. количество переходов прав в рамках сделок купли-продажи жилья рухнуло на рекордные 26% — см. «Столичные риелторы ждут почти «мертвого» лета».

Цены тоже начинают ползти вниз – не только на дорогое, но и на бюджетное жилье. В Москве — только в отдельных районах (см. «Риелторы прогнозируют снижение цен»), а в Подмосковье – уже и в среднем по рынку.

Новостройки чувствуют себя лучше «вторички»: спрос на первичном рынке пока стимулируют покупатели, верящие в резкое повышение стоимости жилья после 1 июля. Однако рост цен, спровоцированный этой верой, постепенно начинает выдыхаться – см. «Рынок демонстрирует признаки насыщения».

Что случится со столичным рынком после 1 июля 2019 г.?

Если вкратце – ничего. Подавляющее большинство новостроек будут продаваться, как и раньше, без эскроу-счетов. Соответственно, никакого увеличения себестоимости строительства в этих проектах не произойдет. Что, естественно, не помещает некоторым застройщикам воспользоваться информационным поводом и поднять цены предложения. Однако удастся ли их удержать на новом уровне – большой вопрос. Ведь предложение по-прежнему остается огромным, а причин для дальнейшего увеличения спроса нет.

Скорее наоборот, на фоне продолжающегося падения доходов населения и подорожавшей ипотеки можно ожидать снижения покупательской активности после 1 июля, когда исчезнет причина искусственного ажиотажа последних месяцев (купить квартиру до вступления в силу поправок к 214-ФЗ, потому что после будет дороже). Тем более, что такое искусственное оживление рынка всегда приводит к исчерпанию спроса будущих периодов.

Учитывая зависимость рынка от кредитных средств, взбодрить спрос могло бы снижение ставок по ипотеке. Недавнее уменьшение ключевой ставки Центробанка – впервые с марта 2018 г. – вроде бы дает надежду на изменение динамики ставок по кредитам для населения. Однако ключевая ставка упала только на 0,25 п.п., что слишком мало для возвращения ипотеки к минимумам 2018 г. и значимого увеличения платежеспособности покупателей, но вполне достаточно для формирования отложенного спроса на еще более дешевые кредиты. Процентов под 8 годовых, как обещает нам президент.

Да, на рынке, прежде всего первичном, имеется и отложенный спрос – это люди, которые во избежание рисков хотят купить новостройку именно через эскроу. Однако, как уже было сказано выше, на новые правила продажи строящегося жилья перейдет лишь небольшая часть рынка столичного региона. При этом, учитывая ситуацию с доходами и ипотекой, даже приверженцы эскроу не смогут заплатить за квартиру сильно больше тех, кого устраивает и обычный ДДУ. Ключевым фактором выбора жилья остается цена, поэтому те застройщики, которые запросят слишком много за снижение рисков, сами рискуют остаться без покупателей. А в наибольшем выигрыше окажутся девелоперы, которые смогут предложить клиентам квартиры с эскроу по тем же ценам, что и коллеги, работающие без эскроу.

То, что спрос сейчас очень чувствителен к цене, понимают и многие застройщики. «Мы, как и любая девелоперская компания, проводили экономический анализ с учетом выданных разрешений (на строительство – прим. ред.) за 1,5-2 года, с учетом рынка, покупательной способности. Мы пришли к выводу, что не удастся переложить (дополнительные издержки в связи с переходом на эскроу – прим. ред.) на плечи покупателя. Потому что рынок есть рынок. Скорее всего, придется работать с себестоимостью, с той рентабельностью, которая есть у нас», — отметил член совета директоров ГК «Пионер» Олег Сорока, выступая в июне на конференции РБК.

Такого же мнения придерживается и президент «Интеко» Александр Николаев: «Когда рынок находится, мягко говоря, не в самой лучшей форме, конкретным игрокам надо думать не только о том, как они могут перепихнуть часть затрат, которые нужно будет нести по проектному финансированию, на плечи несчастных своих дольщиков, а о том, как оптимизировать собственные затраты. Две ключевые задачи будут стоять перед рынком – финансовые компетенции и работа с себестоимостью».

Таким образом, в ближайшие месяцы уровень спроса на рынке недвижимости будет оставлять желать много лучшего: те, кто боялся, что будет хуже, уже купили жилье; те, кто ждет лучших времен, будут ждать, пока станет еще лучше. Соответственно, для привлечения покупателей потребуются дополнительные скидки. Застройщики, которым надо выполнять планы продаж, скорее всего, дисконты увеличат. А вторичный рынок, по всей видимости, будет стоять, тщетно ожидая оживления рынка с началом делового сезона. Однако за несколько месяцев вряд ли что-то изменится. Поэтому к концу года неявное увеличение скидок и торга может вылиться в небольшой откат цен – на 3-5%, так как их предыдущий подъем в основном объяснялся искусственными факторами, которые перестали быть актуальными.

Что касается 2020 г., то ситуация остается неопределенной – есть аргументы как за, так и против роста цен. Если Центробанк продолжит снижение ставки и, как и обещает, перейдет к нейтральной денежно-кредитной политике (ключевая ставка на уровне 6-7%), ипотечные ставки могут опуститься ниже 10 и даже 9% годовых, что активизирует спрос и, следовательно, вымывание с рынка проектов без эскроу. На этом фоне цены, естественно, пойдут вверх. Однако 2020 г. – это год выборов президента США, что повышает вероятность реализации макроэкономических и геополитических рисков: введения очередных антироссийских санкций (новый законопроект о санкциях в отношении российского госдолга был внесен в Конгресс США в конце июня), обвала цен на нефть на фоне обострения торговой войны США и Китая или иных «черных лебедей». В случае такого развития событий Банк России будет вынужден резко поднять ключевую ставку, что поставит крест на возможности удешевления ипотеки и разворота рынка к устойчивому росту цен.
источник : https://www.irn.ru/articles/40670.html

Жми «Нравится» и получай только лучшие посты в Facebook ↓

Прогноз цен на недвижимость на 2019-2020 год, на что будут расти цены